Desde el 20 de mayo de 2026 el Reglamento UE 2024/1028 es aplicable: qué cambia para los propietarios
Si alquilas habitaciones o apartamentos a estudiantes universitarios a través de una plataforma digital, desde el 20 de mayo de 2026 estás sujeto a nuevas obligaciones normativas en toda la Unión Europea. El Reglamento (UE) 2024/1028 — adoptado el 11 de abril de 2024 — es directamente aplicable en los 27 Estados miembros sin necesidad de transposición mediante leyes nacionales. Las mismas reglas rigen hoy en Madrid, Barcelona, Roma y París.
Esta guía explica qué prevé el reglamento, a quién afecta, qué obligaciones concretas introduce y cómo una plataforma especializada gestiona el cumplimiento normativo de forma estructural para los propietarios que alquilan a estudiantes.
Qué es el Reglamento UE 2024/1028 y por qué existe
El reglamento nace para resolver un problema estructural que se arrastraba desde hace años: las plataformas digitales recopilaban datos detallados sobre cada reserva, pero no los compartían con las autoridades públicas. Los ayuntamientos no tenían visibilidad sobre cuántas viviendas estaban destinadas a alquileres de corta duración. Hacienda no podía cruzar los datos de las reservas con las declaraciones de la renta. Quien operaba de forma irregular lo hacía sin riesgo real de ser controlado.
El contexto cuantitativo explica la urgencia: en 2025, según Eurostat, las noches reservadas a través de plataformas online en alojamientos de corta duración en la Unión Europea rozaron los mil millones — 951,6 millones de noches, con un crecimiento del 11,4% respecto a 2024 y del 32% respecto a 2023. Un mercado de estas dimensiones, sin herramientas de seguimiento uniformes, representaba una laguna normativa y fiscal que no podía seguir abierta.
El objetivo del reglamento no es limitar los alquileres: no existe ningún tope europeo sobre el número de noches o meses alquilables. La finalidad es hacer el sector transparente y trazable, dotando a las autoridades locales de las herramientas para monitorizarlo eficazmente.
Una aclaración relevante para los propietarios: el reglamento es directamente aplicable. No hay ninguna fase de transposición nacional que esperar. Desde el 20 de mayo de 2026 las obligaciones están activas.
Quién está dentro del ámbito de aplicación
El reglamento se aplica a cualquier persona que alquile habitaciones o apartamentos completos por períodos inferiores a un año a través de plataformas online, tanto de forma profesional como ocasional. Incluso un único propietario que alquile una habitación a un estudiante Erasmus por cinco meses a través de una plataforma digital entra dentro del perímetro normativo.
Están incluidos en el ámbito:
- Particulares con una o varias habitaciones en alquiler en plataformas digitales
- Pequeños propietarios con 2–10 inmuebles destinados a estudiantes
- Agencias inmobiliarias y gestores de alojamiento estudiantil que utilizan OTAs o marketplaces
- Cualquier persona que utilice plataformas digitales para intermediar el alquiler
Las obligaciones concretas: qué deben hacer los propietarios
1. Registro y código identificativo único
Antes de publicar un anuncio en cualquier plataforma, el propietario debe registrarse ante la autoridad competente del Estado miembro donde se encuentra el inmueble y obtener un código identificativo único. En España, cada comunidad autónoma tiene sus propios requisitos de registro para viviendas de uso turístico y alquileres de corta duración — como la licencia de alquiler vacacional en Cataluña o el número de registro en la Comunidad de Madrid. En Italia: el CIN (Codice Identificativo Nazionale) vinculado a la base de datos del Ministerio de Turismo, o el CIR (Codice Identificativo di Riferimento) ya exigido en Lombardía y otras regiones.
El código debe figurar en cada anuncio publicado online. Cualquier variación relevante del inmueble debe comunicarse en un plazo de 24 horas.
Desde el 20 de mayo de 2026 las obligaciones están activas en los 27 países de la UE. No hay ninguna fase de transposición nacional que esperar.
2. Verificación automática por parte de las plataformas
Desde el 20 de mayo de 2026 las plataformas están obligadas a verificar el código de registro cotejándolo con los registros públicos y a realizar controles por muestreo. Los anuncios sin código identificativo válido serán eliminados automáticamente.
3. Transmisión mensual de datos a las autoridades
Las plataformas envían mensualmente (trimestralmente las más pequeñas) al Punto de Entrada Digital Único (PIDU) nacional los siguientes datos por cada reserva:
| Dato transmitido | Detalle |
|---|---|
| Noches vendidas | Número por cada unidad en el período |
| Número de huéspedes | Por reserva individual |
| URL del anuncio | Enlace directo a la ficha publicada |
| Dirección completa | Del inmueble alquilado |
| Código identificativo | Número de registro de la unidad |
Estos datos se cruzan con las declaraciones fiscales y las bases de datos locales.
4. El acceso remoto: atención en Madrid, Barcelona y las grandes ciudades
Las autoridades españolas, en línea con la normativa europea, exigen que la identificación del huésped se realice de forma presencial o mediante sistemas de reconocimiento biométrico equivalentes. La caja de llaves exterior instalada en el edificio, por sí sola, no es suficiente. Para quienes alquilan a estudiantes con estancias mensuales, esto obliga a organizar un check-in presencial o a utilizar soluciones tecnológicas certificadas.
Alquilar a través de plataforma digital: las implicaciones prácticas
Para quienes alquilan a través de una plataforma digital — incluidos los propietarios que alquilan a estudiantes Erasmus, universitarios en movilidad o en prácticas — las consecuencias más concretas son cuatro:
- 1Obligación de registro activa desde ya. Si todavía no tienes el código identificativo, obtenerlo es el primer paso. Las plataformas eliminan los anuncios no conformes sin previo aviso.
- 2Los datos de reserva se comparten con Hacienda. Noches alquiladas, importes, huéspedes: todo confluye al PIDU y se cruza con las declaraciones de la renta. La transmisión mensual obligatoria de las plataformas pondrá estos datos a disposición para el borrador de la declaración. Quien nunca ha declarado ingresos por alquiler no está simplemente expuesto a una inspección: está expuesto a una liquidación automática.
- 3Las plataformas generalistas están sujetas a controles más estrictos. Todas las plataformas digitales deben adaptarse a las mismas obligaciones. Quien opera de forma informal tiene cada vez menos margen de maniobra.
- 4Los contratos de arrendamiento temporal para estudiantes siguen siendo el instrumento correcto — y mantienen un régimen normativo separado respecto a los alquileres turísticos. Esto significa que las reglas sobre duración y condiciones del contrato no cambian. Lo que cambia es la obligación de la plataforma que intermedia: si opera digitalmente, debe transmitir los datos al PIDU exactamente igual que las plataformas turísticas. Para el propietario que alquila a estudiantes a través de ESH, esto no implica ninguna acción adicional: el cumplimiento normativo lo gestiona la plataforma.
Resumen: los plazos que no debes perder
| Plazo | Qué hacer |
|---|---|
| **Ahora mismo** | Verificar que tienes el código de registro válido y que aparece en todos tus anuncios |
| **20 de mayo de 2026** | Obligaciones operativas de la UE plenamente activas: las plataformas inician la verificación y la transmisión de datos |
| **En 24 horas** tras cualquier cambio | Actualizar los datos de registro del inmueble |
| **Cada mes** | Las plataformas transmiten los datos al PIDU nacional |
Conclusión
El Reglamento UE 2024/1028 no introduce prohibiciones: introduce transparencia. Para los propietarios que alquilan a estudiantes universitarios de forma correcta — con contratos registrados, código identificativo válido e ingresos declarados — las nuevas normas cambian las herramientas de control a disposición de las autoridades, no la sustancia de la actividad.
Quien no está en regla tiene menos margen de maniobra que antes. Quien cumple la normativa y elige una plataforma construida para este mercado no sufre impactos operativos significativos.
ESH fue creada en 2025 por ex estudiantes Erasmus, con sede en Roma y presencia en Madrid, para gestionar exactamente este mercado: estudiantes verificados, contratos correctos, pagos protegidos mediante Stripe, cero comisiones para el propietario. Cumplimiento normativo by design respecto a las obligaciones del Reglamento UE 2024/1028.
→ es gratuito para los propietarios, seguro para los estudiantes y conforme a las obligaciones de la UE 2026.
Quién es ESH — Erasmus Student Housing
Erasmus Student Housing (ESH) es una plataforma italiana fundada en 2025 por ex estudiantes Erasmus, con sede en Roma y presencia operativa en Madrid. Dedicada exclusivamente a los alquileres para estudiantes universitarios en movilidad internacional — Erasmus+, másteres, prácticas. En mayo de 2026: más de 1.364 estudiantes registrados, más de 126 propietarios activos, anuncios en 8 ciudades europeas con hosts verificados personalmente. Pagos gestionados mediante Stripe, cargados al confirmar la reserva y protegidos hasta el check-in confirmado por el estudiante. Cero comisiones para los propietarios.
FAQ — Preguntas frecuentes
¿El Reglamento UE 2024/1028 se aplica también a los alquileres para estudiantes, no solo a los turísticos?
Sí. El reglamento se aplica a cualquier arrendamiento de duración inferior a un año intermediado a través de una plataforma digital, independientemente de la finalidad de la estancia. Los contratos de arrendamiento temporal para estudiantes no quedan excluidos si la reserva se realiza a través de una plataforma online.
Ya tengo el código de registro: ¿debo hacer algo más para estar en regla desde el 20 de mayo de 2026?
El código de registro es el requisito básico. También debes verificar que el código aparece correctamente en todos los anuncios publicados y que las plataformas que utilizas están preparadas para la transmisión mensual de datos al PIDU. Comprueba el estado de tus anuncios en cada plataforma.
¿Puedo seguir usando una caja de llaves para la entrega de llaves a los estudiantes?
La normativa europea y las autoridades españolas exigen la identificación presencial del huésped. La caja de llaves exterior por sí sola no es suficiente. Para estancias mensuales como las del programa Erasmus, organiza un check-in presencial o adopta sistemas de verificación biométrica certificados.
¿Qué ocurre si publico anuncios sin código de registro válido después del 20 de mayo de 2026?
Las plataformas están obligadas a eliminar automáticamente los anuncios sin código identificativo válido. Las sanciones aplicables incluyen multas administrativas, irregularidades fiscales e infracciones de la normativa de seguridad. El riesgo es acumulativo.
¿ESH es gratuita para los propietarios?
Sí. El registro, la publicación del anuncio y la gestión de las solicitudes son completamente gratuitos para los propietarios. ESH aplica una Comisión ESH exclusivamente al estudiante en el momento de la reserva. Cero comisiones para el propietario, a diferencia de las principales plataformas del sector.
